Comment transformer un logement en local professionnel ?

Il est possible de convertir un logement d’habitation en local professionnel. Cependant, dans la plupart des cas il vous faudra solliciter 2 autorisations, selon 2 démarches indépendantes :

• une autorisation de changement d’usage, qui relève des règles de la construction et de l’habitation
• une autorisation de changement de destination, qui relève des règles de l’urbanisme.

Avant de solliciter les autorisations, il est nécessaire d’avoir l’accord de la copropriété éventuelle ou dans un logement loué, l’accord du bailleur.

Autorisation de changement d’usage

Le changement d’usage ne concerne que les cas où un local d’habitation est converti pour un autre usage, ce qui est le cas lorsque l’on souhaite utiliser son logement d’habitation comme local professionnel.

Cependant l’autorisation de changement d’usage n’est obligatoire que dans les situations suivantes :

•  si votre projet de transformation concerne donc un local d’habitation : toutes les catégories de logements et leurs annexes, même les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial ou encore locaux meublés
• et si le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).

À l’inverse vous n’avez pas l’obligation de solliciter une autorisation de changement d’usage :

•  lorsque l’activité professionnelle, même commerciale, est exercée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local et lorsqu’elle ne s’accompagne d’aucun accueil de clientèle ni de réception de marchandises.
• si le changement d’usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau…) en locaux d’habitation.

A qui la demander ?

L’autorisation est à demander auprès de la mairie de la commune dont dépend le logement.

Généralement chaque commune propose un formulaire de demande d’autorisation à remplir et à accompagner de pièces justificatives.

Lorsqu’il est accordé, le changement d’usage ne l’est qu’à titre provisoire (pour la durée d’occupation) et personnel (au demandeur). Dans la plupart des cas, lorsque le bénéficiaire quitte le local, l’usage du dit local redevient automatiquement celui d’une habitation.

Autorisation de changement de destination

Dans quels cas solliciter une demande d’autorisation de changements de destination ?

L’existence ou non de travaux définit le type de demande d’autorisation à solliciter :

• soit le changement s’effectue sans travaux, ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers : seule une déclaration préalable est exigée,
• soit le changement est accompagné de travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher (ou 40 m² pour un projet dans une zone U d’un PLU) ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble : dans ces cas-là un permis de construire est nécessaire.

A qui la demander ?

La demande d’autorisation de changement de destination est à demander auprès de la mairie de la commune dont dépend le bâtiment.

Contrairement au changement d’usage qui est accordé de façon personnelle et provisoire, le changement de destination concerne le local lui-même et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.

À noter que la demande de permis de construire ou la déclaration préalable tiennent lieu de demande d’autorisation exigée pour un changement d’usage.

N’oubliez pas de signaler les changements à l’administration fiscale.

Les changements d’affectation des propriétés bâties et d’utilisation des locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale afin de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, base du calcul de la taxe foncière.

Le propriétaire doit adresser, au bureau du cadastre dont dépendent les locaux, la déclaration IL n°6704 dans les 3 mois (90 jours) de la réalisation du changement d’affectation.